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購屋糾紛頻傳 四大癥結
新聞發佈時間:2004/08/24 08:36:28 am
       

■ 莊孟翰(淡江大學產經系教授)

最近連續看到數起房地產買賣糾紛之報導,深深感覺到房地產交易制度不完備,不僅整個社會付出鉅額之社會成本,連帶政府威信亦遭受嚴重打擊,而直接受害的購屋者即使事後打贏了官司,依舊無法彌補辛勤積蓄的金錢損失,實在令人聞之嘆息。

長久以來國內的房地產交易一直存在著預售制度,而在產銷分工過程,房屋代銷公司固然可以發揮其應有之功能,惟亦存在不少法令制度無法面面俱到之死角與盲點。例如行銷廣告慣常使用之「使用面積」「受益面積」「含車位面積」等含混不清的新名詞,再加上一些所謂創新性的產品如工業住宅、夾層屋、樓中樓、重疊別墅、2+1房等低總價產品,而更嚴重的是由於民國70年代法令制度未臻完備,導致海砂以及輻射鋼筋管制不當,而衍生日後許多不應該發生的購屋糾紛。

往昔,由於消費者一向缺乏購屋之基本知識與法律常識,加以主管機關執法不嚴,導致交易糾紛層出不窮,如就往昔購屋糾紛發生之原因加以探討,當可歸納為以下十點:

1.法令制度不完備。

2.對預售制度認識不足。

3對定型化契約瞭解不夠且未事先審閱。

4.對建商認知有限,簽約前未先徵信。

5面積計算、誤差及找補規範不週。

6.公設項目、比例及權屬含糊不清。

7.貸款比例與付款方式約定不明確。

8.稅費分算與分攤未透明化。

9.工期及保固語焉不詳。

10.建材設備說明籠統。

此外,如再由歷年各相關申訴單位之申訴內容及排序加以探討,當不難瞭解廣告不實一直是多年來房地產買賣糾紛之最主要原因;其次,在國民所得逐漸提高,以及居家生活品質逐年提升之前提下,施工品質之良窳與認定標準,也往往成為買賣雙方爭議之焦點;尤其近年房屋仲介公司林立,惟在法令制度規範不夠周延之情況下,仲介糾紛亦時有所聞。

此外,導致購屋糾紛最直接之定型化契約簽約前有關斡旋金與定金之認定及退還與否,其所衍生之糾紛亦不在少數,至於主要之20大糾紛項目則依序排列如附表:

由表格顯示,往昔國內不動產交易糾紛主要係緣於以下四大原因:

一、不動產相關法令不夠完備

除現有法令之外,更應積極完成住宅法以及建築投資業輔導條例等相關法令之立法,期以健全不動產交易之主要法令。

二、未建立不動產資訊系統

為使不動產交易公開化、透明化,並使買賣雙方均有暢通的管道可資查詢,除應規定建商出售預售屋應辦理登錄,並建立預售屋資訊系統外,就成屋市場而言,亦應輔導不動產仲介經 業者積極成立物件流通中心,期以建立全面性之不動產資訊系統。

三、未建立履約保證制度

在當前房屋預售制度依舊盛行,加以目前一些房屋仲介公司所推出之履約保證,實際上均僅止於購屋價款之價金保證,並未涵蓋產權保障,因此,應可參考歐美等先進國家之產權保險以及付款中間人制度,確實建立名實相符的履約保證制度,方可言及真正保障消費者購屋權益。

四、未徹底執行不動產定型化契約書範本之規範

雖然內政部早已公布「預售屋買賣契約書範本」、「房地產委託銷售契約書範本」、「不動產買賣契約書範本」以及「預售屋買賣定型化契約應記載或不得記載之事項」,惟在執法不嚴之情況下,交易糾紛依舊層出不窮。

因此,在現有法令制度未臻完備之情況下,主管機關實應再就以下重要事項積極檢討改進,期以有效導正不動產交易秩序:

一、建立付款中間人制度

往昔購屋糾紛之主要來源大都緣於預售制度,如能鼓勵不動產開發業者先建後售,在建物完工、品質看得見、面積算得清楚、產權有保障之情況下,交易糾紛必然大幅降低。其次,如能再輔以付款中間人制度,必能有效遏止層出不窮的交易糾紛。

二、嚴格執行證照管制及強化教育訓練與道德規範

不動產交易糾紛往往緣於從業人員專業知識之不足以及道德規範不嚴,因此,除應嚴格執行證照管制制度之外,今後更應積極加強教育訓練與強化道德觀念,期以提升業者之服務品質,兼以降低交易糾紛。

三、加強消費者購屋權益宣導

購屋糾紛之產生除緣於不動產業者外,亦有不少因素來自消費者對購屋權益認知之不足,因此,今後亦應加強消費者之宣導,期以買賣雙方均得以在公平對等之前提下,順利的完成交易目的。

電話:04-23160106
傳真:04-23130523